ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΚΑΤΑΝΟΜΗΣ ΚΑΙ ΠΙΝΑΚΕΣ ΚΑΤΑΤΑΞΗΣ ΕΚΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΑΤΟΣ

 ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΚΑΤΑΝΟΜΗΣ ΚΑΙ ΠΙΝΑΚΕΣ ΚΑΤΑΤΑΞΗΣ ΕΚΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΑΤΟΣ

Βασιλική Τόλια, ΜΔΕ (αναδημοσιευση)

Περίληψη: Τελευταίο στάδιο της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτέλεσης επί χρηματικών απαιτήσεων είναι αυτό του πλειστηριασμού. Εφόσον ο οφειλέτης δεν κατόρθωσε με όλα τα μέσα και τις διαδικασίες που του παρέχει ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας (ΚΠολΔ) να εμποδίσει την αναγκαστική είσπραξη των σε βάρος του απαιτήσεων, είτε στοιχεία της κινητής είτε στοιχεία της ακίνητης περιουσίας του πλειστηριάζονται με σκοπό την ικανοποίηση των δανειστών του και την απομείωση (ή ακόμα και μηδενισμό) των οφειλών του. Στο παρόν άρθρο θα προσπαθήσουμε να εξηγήσουμε πως ενεργεί ο υπάλληλος του πλειστηριασμού όταν καλείται να διανείμει στους δανειστές το πλειστηρίασμα, ιδιαίτερα, δε, σε εκείνη την περίπτωση –συνηθέστερη στην πράξη- που το τελευταίο δεν επαρκεί για την ικανοποίηση των δανειστών του οφειλέτη.

1. Το πρώτον, δικαίωμα ικανοποίησης από το πλειστηρίασμα που θα επιτευχθεί δεν έχουν όλοι οι δανειστές του οφειλέτη παρά μόνο:

α. ο επισπεύδων δανειστής, δηλ. ο δανειστής που έχει ενεργοποιήσει τη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης και

β. οι αναγγελθέντες δανειστές, ήτοι οι δανειστές που νομίμως ανήγγειλαν τις απαιτήσεις τους, με άλλα λόγια οι δανειστές που δήλωσαν στον υπάλληλο του πλειστηριασμού πως επιθυμούν και οι ίδιοι να ικανοποιηθούν από το προϊόν του πλειστηριάσματος (ά. 972 και 995 παρ. 5 ΚΠολΔ).

2. Όταν το πλειστηρίασμα επαρκεί για την ικανοποίηση του επισπεύδοντος και όσων δανειστών ανήγγειλαν τις απαιτήσεις τους, τα πράγματα είναι απλά. Ο υπάλληλος του πλειστηριασμού θα συντάξει πράξη διανομής του πλειστηριάσματος (και όχι πίνακα κατάταξης δανειστών) προβαίνοντας στην ικανοποίηση των δανειστών (ά. 971 και 1006, παρ. 1 ΚΠολΔ), αφού αφαιρέσει τα έξοδα της εκτέλεσης. Ομοίως, όταν το πλειστηρίασμα δεν επαρκεί για την ικανοποίηση του επισπεύδοντος δανειστή, ωστόσο δεν έχουν αναγγελθεί άλλοι δανειστές, και πάλι ο υπάλληλος του πλειστηριασμού δεν θα συντάξει πίνακα κατάταξης, αλλά θα αποδώσει το πλειστηρίασμα στον επισπεύδοντα δανειστή, αφαιρουμένων των εξόδων της εκτέλεσης.

3. Στις περισσότερες, όμως, των περιπτώσεων θα έχει λάβει χώρα αναγγελία έτερων δανειστών του οφειλέτη και συνάμα το πλειστηρίασμα δεν θα επαρκεί για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των μετεχόντων στη διαδικασία του πλειστηριασμού δανειστών. Είναι προφανές ότι στην περίπτωση αυτή τα συμφέροντα των δανειστών συγκρούονται, καθότι ο καθένας επιδιώκει την όσο το δυνατόν μεγαλύτερη ικανοποίηση της απαίτησής του. Για την επίλυση των συγκρούσεων αυτών ο νομοθέτης προέβλεψε τη διαδικασία της κατατάξεως (ά. 974 – 978 ΚΠολΔ, 1006, παρ. 3 και 1007 ΚΠολΔ).

4. Πιο συγκεκριμένα και υπό την προϋπόθεση πάντα ότι το πλειστηρίασμα δεν επαρκεί για την ικανοποίηση του συνόλου των δανειστών, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού κατατάσσει τους δανειστές σε πίνακα (ά. 974, εδ. β’ ΚΠολΔ) με βάση τους κανόνες κατάταξης που προβλέπει ο ΚΠολΔ.

Το σύστημα διάρθρωσης του πίνακα και κατάταξης των απαιτήσεων, εν πολλοίς, διαπνέεται από τους εξής τέσσερις βασικούς κανόνες:

α) διαιρούνται οι δανειστές (επισπεύδων και αναγγελλόμενοι) σε:

- γενικώς προνομιούχους -ά. 975 ΚΠολΔ∙ οι απαιτήσεις των εν λόγω δανειστών κατατάσσονται προνομιακά κατά τη διανομή του πλειστηριάσματος προερχόμενου από οποιοδήποτε περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη (ενδεικτικά και όχι περιοριστικά πρόκειται για απαιτήσεις εργαζομένων από μισθούς ή από αποζημίωση λόγω καταγγελίας της σχέσης εργασίας, απαιτήσεις δανειστών του οφειλέτη με αναπηρία, του Δημοσίου και φορέων κοινωνικής ασφάλισης κ.α.),

- ειδικώς προνομιούχους -ά. 976 και 1007, παρ. 1 ΚΠολΔ∙ οι απαιτήσεις των εν λόγω δανειστών κατατάσσονται προνομιακά κατά τη διανομή του πλειστηριάσματος προερχόμενου από ορισμένο περιουσιακό στοιχείο του οφειλέτη (πρόκειται για εκείνες τις απαιτήσεις που έχουν εξασφαλιστεί με ενέχυρο ή υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης επί του πλειστηριαζόμενου αντικειμένου),

- υπερπρονομιούχους -ά. 977Α ΚΠολΔ (βλ. κατωτέρω για το πότε ένας δανειστής είναι υπερπρονομιούχος)∙ το εν λόγω άρθρο προστέθηκε με το ά. 176 του ν. 4512/2018∙ η απόλαυση υπερπρονομίου από έναν δανειστή αποτελεί υπερόπλο του, καθώς η ικανοποίησή του και μάλιστα πλήρης προηγείται έναντι κάθε άλλης απαίτησης μετά την αφαίρεση των εξόδων της εκτέλεσης και

- εγχειρόγραφους –ήτοι δανειστές χωρίς προνόμιο,

β) ρυθμίζεται η περίπτωση συρροής των διαφόρων εκ των ως άνω κατηγοριών δανειστών μεταξύ τους (ά. 977, παρ. 1 και 3 και ά. 977Α, παρ. 1 και 2 ΚΠολΔ),

γ) οι δύο πρώτες κατηγορίες δανειστών υποδιαιρούνται σε υποκατηγορίες/ τάξεις, για τις οποίες και πάλι ρυθμίζεται το ενδεχόμενο συρροής αναμεταξύ τους (ά. 977, παρ. 2 και ά. 977Α, παρ. 4 ΚΠολΔ) και

δ) ρυθμίζεται ο τρόπος κατάταξης του δανειστή εκείνου, του οποίου η απαίτηση έχει μεν αναγγελθεί, ωστόσο τελεί υπό αίρεση ή είναι αβέβαιη (ά. 978 ΚΠολΔ). Έτσι οι απαιτήσεις που εξοπλίζονται με εκτελεστό τίτλο ή αποδεικνύονται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα που διαθέτουν πλήρη αποδεικτική δύναμη κατατάσσονται οριστικώς, ήτοι ικανοποιούνται αμέσως (υπό την προϋπόθεση βέβαια ότι δε θα ασκηθεί ανακοπή κατά του πίνακα κατάταξης του ά. 979.2 ΚΠολΔ). Αντιθέτως, οι υπό αίρεση ή οι αβέβαιες απαιτήσεις κατατάσσονται τυχαίως. Τούτο σημαίνει πως θα ικανοποιηθούν υπό την προϋπόθεση ότι ο δανειστής θα προσκομίσει ισόποση εγγυητική επιστολή σε πρώτη ζήτηση τράπεζας που είναι εγκατεστημένη νομίμως στην Ελλάδα (ά. 978.1, εδ. β’ ΚΠολΔ). Προσοχή όμως στο εξής: αν τελικά ο εν λόγω τυχαίως καταταγείς δανειστής εισέπραξε από το πλειστηρίασμα χωρίς δικαίωμα, υποχρεούται να το επιστρέψει και μάλιστα εντόκως. Τυχαία κατατάσσεται και ο ειδικώς προνομιούχος δανειστής που εξοπλίζεται με προσημείωση υποθήκης (ά. 1007, παρ. 1 infin ΚΠολΔ).

5. Ας δούμε λοιπόν πώς διαμορφώνει ο υπάλληλος του πλειστηριασμού τον πίνακα κατάταξης των δανειστών κατόπιν εφαρμογής των ανωτέρω τεσσάρων βασικών κανόνων.

5.1. Η πρώτη του ενέργεια είναι να υπολογίσει και να προαφαιρέσει από το πλειστηρίασμα τα έξοδα της εκτέλεσης, ορίζοντας παράλληλα τον δικαιούχο κάθε εξόδου, αναλόγως του ποιός προέβη στην εκάστοτε δαπάνη (λ.χ. στον επισπεύδοντα δανειστή, σε κάποιον δικαστικό επιμελητή, στον ίδιον τον υπάλληλο του πλειστηριασμού κ.ο.κ.).

5.2. Εν συνεχεία και μετά τις αλλαγές που επέφερε ο ν. 4512/2018 θα πρέπει να διαπιστώσει, αν ανάμεσα στους δανειστές (επισπεύδοντα και αναγγελλόμενους) υφίσταται κάποιος υπερπρονομιούχος. Τούτο, προκειμένου να κρίνει ποιόν από τους δύο δρόμους σύνταξης του πίνακα θα ακολουθήσει. Αν εντοπίζεται υπερπρονόμιο, οι δανειστές θα καταταγούν με τη σειρά που προβλέπει το ά. 977Α ΚΠολΔ, ενώ αν δεν εντοπίζεται υπερπρονόμιο, οι δανειστές θα καταταγούν με τη σειρά που προβλέπει το ά. 977 ΚΠολΔ.

5.3. Έτσι, σε περίπτωση ύπαρξης μεταξύ των δανειστών υπερπρονομιούχας απαίτησης -έστω και μίας-, ήτοι απαίτησης που i) γεννήθηκε μετά την έναρξη ισχύος του ά. 977Α ΚΠολΔ (17η.01.2018) και ii) εξασφαλίστηκε με ενέχυρο, υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης επί μη βεβαρυμμένου έως τότε περιουσιακού στοιχείου του οφειλέτη η σειρά κατάταξης με βάση το ά. 977Α ΚΠολΔ είναι η εξής:

α) αν τυχόν υπάρχουν εργατικές απαιτήσεις από μη καταβολή μισθών (μόνο, ωστόσο, απαιτήσεις από την μη καταβολή μισθών και όχι εν γένει απαιτήσεις από την παροχή εξαρτημένης εργασίας, όπως αντίθετα προβλέπει το γενικό προνόμιο της 3ης τάξης του ά. 975 ΚΠολΔ) εξαρτημένης εργασίας που προέκυψαν πριν από την ημέρα διενέργειας του πλειστηριασμού θα κανοποιηθούν πρώτες και μάλιστα μέχρι την πλήρη εξόφλησή τους, ακόμα και αν στη συνέχεια το πλειστηρίασμα δεν επαρκεί για την ικανοποίηση των λοιπών δανειστών. Ικανοποιούνται πρώτες, όμως, με χρονικό και ποσοτικό περιορισμό: το υπερπρονόμιο ισχύει μόνο για τους μη καταβεβλημένους μισθούς έως έξι μηνών και έως του ποσού που ισούται ανά μήνα οφειλόμενου μισθού και ανά εργαζόμενο με το νόμιμο κατώτατο μισθό υπαλλήλου άνω των 25 ετών επί 275% (παρ. 2 του ά. 977Α ΚΠολΔ).

β) Εν συνεχεία κατατάσσονται οι ειδικώς προνομιούχοι δανειστές της 1ης και 2ης τάξης του ά. 976 ΚΠολΔ, ήτοι οι απαιτήσεις που προέκυψαν από δαπάνες για τη διατήρηση του πράγματος και οι απαιτήσεις που εξασφαλίζονται με ενέχυρο, υποθήκη και προσημείωση υποθήκης. Και πάλι η ικανοποίησή τους θα είναι πλήρης, με την έννοια ότι επόμενοι στην κατάταξη δανειστές δεν θα ικανοποιηθούν, αν δεν ικανοποιηθούν ολοσχερώς οι εν λόγω ειδικώς προνομιούχοι δανειστές. Αν, δε, υφίστανται περισσότεροι ειδικώς προνομιούχοι δανειστές διαφορετικής τάξης (λ.χ. ένας δανειστής ανήκει στην 1η τάξη του ά. 976 ΚΠολΔ και έχει απαίτηση από δαπάνες για τη διατήρηση του πράγματος και έτερος δανειστής ανήκει στη 2η τάξη του ά. 976 ΚΠολΔ εξασφαλιζόμενος με ενέχυρο) προηγείται στην ικανοποίηση ο δανειστής της 1ης τάξης. Αν πάλι υφίστανται περισσότεροι δανειστές της 1ης τάξης, ικανοποιούνται συμμέτρως, δηλαδή αναλόγως του ύψους της απαίτησής τους (το βρίσκουμε με απλή μέθοδο των τριών). Αν υφίστανται περισσότεροι δανειστές της 2ης τάξης, προηγείται εκείνος που απέκτησε πρώτος κατά το ουσιαστικό δίκαιο το εμπράγματο δικαίωμα του ενεχύρου ή της υποθήκης ή της προσημείωσης υποθήκης (αρχή της χρονικής προτεραιότητας).

γ) Στη συνέχεια, υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχει περισσεύον πλειστηρίασμα, κατατάσσονται οι ειδικώς προνομιούχοι δανειστές της 3ης τάξης του ά. 976 ΚΠολΔ, ήτοι οι απαιτήσεις που προέκυψαν από την παραγωγή και τη συγκομιδή καρπών και οι γενικώς προνομιούχοι δανειστές του ά. 975 ΚΠολΔ, ορισμένους από τους οποίους αναφέραμε ενδεικτικά ανωτέρω. Αν υφίστανται δανειστές και των δύο ανωτέρω κατηγοριών ικανοποιούνται συμμέτρως. Αν πάλι υφίστανται δανειστές από περισσότερες τάξεις του ά. 975 ΚΠολΔ (λ.χ. δανειστής εργατικών απαιτήσεων που δεν καταλαμβάνονται από το υπερπρονόμιο και το Δημόσιο ως δανειστής), ακολουθείται η σειρά με την οποία παρατίθενται οι τάξεις στο ά. 975 ΚΠολΔ. Η προηγούμενη τάξη προηγείται της επόμενης. Αν υφίστανται δανειστές της ίδιας τάξης του ά. 975 ΚΠοΔ (λ.χ. περισσότερες χωρίς υπερπρονόμιο εργατικές απαιτήσεις) ικανοποιούνται συμμέτρως κατά τα ανωτέρω.

δ) Τέλος, κατατάσσονται οι εγχειρόγραφοι δανειστές, οι δανειστές δηλαδή χωρίς προνόμιο. Δεν είναι βέβαιο πως θα ικανοποιηθούν. Μόνον εφόσον έχει περισσέψει πλειστηρίασμα.

5.4. Το δεύτερο πιθανό ενδεχόμενο –και συντριπτικά συνηθέστερο για την ώρα, λόγω του ότι η έναρξη ισχύος του ά. 977Α ΚπολΔ τοποθετείται χρονικά την 17η.01.2018- είναι μεταξύ των δανειστών να μην εντοπίζεται υπερπρονομιούχα απαίτηση. Τότε, η διαμόρφωση του πίνακα κατάταξης θα λάβει χώρα με βάση το ά. 977 ΚΠολΔ. Εν προκειμένω το τοπίο είναι εντελώς διαφορετικό, αφού σκοπός του νομοθέτη είναι όλοι οι δανειστές να λάβουν κάτι από το πλειστηρίασμα. Έτσι, ο ΚΠολΔ προβλέπει διάφορα ποσοστά ικανοποίησης, αναλόγως των κατηγοριών και των τάξεων δανειστών που συρρέουν. Συγκεκριμένα:

α) Αν συρρέουν γενικώς προνομιούχοι δανειστές του ά. 975 ΚΠολΔ (αναφέρονται ενδεικτικά ορισμένοι ανωτέρω) και ειδικώς προνομιούχοι δανειστές της 3ης τάξης του ά. 976 ΚΠολΔ, δηλ. απαιτήσεις που προέκυψαν από την παραγωγή και τη συγκομιδή καρπών, προηγούνται στην ικανοποίηση οι γενικώς προνομιούχοι δανειστές και εφόσον περισσέψει πλειστηρίασμα, ικανοποιείται το ειδικό προνόμιο της 3ης τάξης του ά. 976 ΚΠολΔ (εδώ ήδη διαφαίνεται η διαφορά μεταξύ των δύο συστημάτων κατάταξης των δανειστών που εισάγουν τα ά. 977 και 977Α ΚΠολΔ, καθώς το ά. 977Α ΚΠολΔ, κατά τα ανωτέρω, προβλέπει σύμμετρη ικανοποίηση των εν λόγω κατηγοριών δανειστών).

β) Αν συρρέουν γενικώς προνομιούχοι δανειστές του ά. 975 ΚΠολΔ και ειδικώς προνομιούχοι δανειστές της 1ης και 2ης τάξης του ά. 976 ΚΠολΔ, ήτοι οι απαιτήσεις που προέκυψαν από δαπάνες για τη διατήρηση του πράγματος και οι απαιτήσεις που εξασφαλίζονται με ενέχυρο, υποθήκη και προσημείωση υποθήκης, τότε κατά τα 2/3 του πλειστηριάσματος ικανοποιούνται τα εν λόγω ειδικά προνόμια και κατά το 1/3 ικανοποιούνται τα γενικά προνόμια. Ό,τι περισσεύει, αφού ικανοποιηθεί η μία εκ των δύο ανωτέρω κατηγοριών δανειστών, διατίθεται για την ικανοποίηση της έτερης κατηγορίας. Κατόπιν ικανοποιούνται οι ειδικώς προνομιούχοι δανειστές της 3ης τάξης του ά. 976 ΚΠολΔ –εφόσον υπάρχουν και εφόσον απομένει πλειστηρίασμα-, ήτοι απαιτήσεις που προέκυψαν από την παραγωγή και συγκομιδή καρπών (συνδ. εφαρμογή εδ. α’ και εδ. β’, παρ. 1, ά. 977 ΚΠολΔ).

γ) Αν συρρέουν περισσότερες τάξεις δανειστών είτε εκ των γενικώς προνομιούχων του ά. 975 ΚΠολΔ (λ.χ. εργατικές απαιτήσεις και απαιτήσεις αγροτών από πώληση αγροτικών προϊόντων) είτε εκ των ειδικώς προνομιούχων του ά. 976 ΚΠολΔ (λ.χ. απαιτήσεις από δαπάνες για τη διατήρηση του πράγματος και απαιτήσεις που εξασφαλίζονται με υποθήκη), ακολουθείται η σειρά με την οποία παρατίθενται οι τάξεις στα εν λόγω δύο άρθρα του ΚΠολΔ. Η προηγούμενη τάξη προηγείται της επόμενης.

δ) Αν συρρέουν δανειστές της ίδιας τάξης του ά. 975 ΚΠοΔ (λ.χ. περισσότερες απαιτήσεις αγροτών) ή της 1ης ή της 3ης τάξης του ά. 976 ΚΠολΔ, ικανοποιούνται συμμέτρως κατά τα ανωτέρω. Αντιθέτως, αν συρρέουν περισσότεροι δανειστές της 2ης τάξης του ά. 976 ΚΠολΔ (λ.χ. περισσότερες απαιτήσεις εξασφαλισμένες με υποθήκη επί του πλειστηριαζόμενου ακινήτου), προηγείται εκείνος που απέκτησε πρώτος κατά το ουσιαστικό δίκαιο το εμπράγματο δικαίωμα του ενεχύρου ή της υποθήκης ή της προσημείωσης υποθήκης.

ε) Αν συρρέουν γενικώς προνομιούχοι δανειστές του ά. 975 ΚΠοΛΔ και εγχειρόγραφοι δανειστές, οι πρώτοι ικανοποιούνται από το 70% του πλειστηριάσματος και οι δεύτεροι από το 30%. Οι εγχειρόγραφοι ικανοποιούνται από το 30% συμμέτρως κατά τα ανωτέρω. Οι γενικώς προνομιούχοι, αν είναι περισσότερων τάξεων, ικανοποιούνται από το 70% του πλειστηριάσματος με τη σειρά που προβλέπονται οι τάξεις στο ά. 975 ΚΠολΔ και αν είναι της ίδιας τάξης, ικανοποιούνται συμμέτρως.

στ) Αν συρρέουν ειδικώς προνομιούχοι δανειστές του ά. 976 ΚΠολΔ και εγχειρόγραφοι δανειστές, οι πρώτοι ικανοποιούνται από το 90% του πλειστηριάσματος και οι δεύτεροι από το 10%. Οι εγχειρόγραφοι ικανοποιούνται από το 10% συμμέτρως κατά τα ανωτέρω. Οι ειδικώς προνομιούχοι, αν είναι περισσότερων τάξεων, ικανοποιούνται από το 90% του πλειστηριάσματος με τη σειρά που προβλέπονται οι τάξεις στο ά. 976 ΚΠολΔ, αν είναι της ίδιας τάξης και πιο συγκεκριμένα της 1ης ή της 3ης τάξης, ικανοποιούνται συμμέτρως και αν είναι περισσότεροι της 2ης τάξης, προηγείται εκείνος που απέκτησε πρώτος κατά το ουσιαστικό δίκαιο το εμπράγματο δικαίωμα του ενεχύρου ή της υποθήκης ή της προσημείωσης υποθήκης.

ζ) Αν συρρέουν ειδικώς προνομιούχοι δανειστές του ά. 976 ΚΠολΔ, γενικώς προνομιούχοι δανειστές του ά. 975 ΚΠοΛΔ και εγχειρόγραφοι δανειστές, οι πρώτοι ικανοποιούνται από το 65% του πλειστηριάσματος, οι δεύτεροι από το 25% και οι τρίτοι από το 10%. Οι εγχειρόγραφοι ικανοποιούνται από το 10% συμμέτρως κατά τα ανωτέρω. Από το 25% θα ικανοποιηθούν αναμεταξύ τους οι γενικώς προνομιούχοι δανειστές σύμφωνα με τις διακρίσεις που έγιναν ευθύς ανωτέρω. Από το 65% θα ικανοποιηθούν αναμεταξύ τους οι ειδικώς προνομιούχοι δανειστές, ομοίως, σύμφωνα με τις διακρίσεις που έγιναν ευθύς ανωτέρω. Ό,τι περισσεύει από το 25% ή από το 65% διατίθεται για την ικανοποίηση, αναλόγως, είτε του 25% είτε του 65%. Αν ικανοποιηθούν πλήρως οι γενικώς και ειδικώς προνομιούχοι δανειστές, ό, τι περισσεύει διατίθεται για την ικανοποίηση των εγχειρόγραφων δανειστών. Τέλος, αν μείνει υπόλοιπο από το 10% του πλειστηριάσματος που αντιστοιχεί στους εγχειρόγραφους δανειστές, διατίθεται για την ικανοποίηση των γενικώς προνομιούχων δανειστών στο 1/3 του υπολοίπου και των ειδικώς προνομιούχων στα 2/3 του υπολοίπου.

η) Εφόσον απομείνει περίσσευμα του πλειστηριάσματος, διατίθεται γενικώς για την ικανοποίηση εκείνου του δανειστή, του οποίου η απαίτηση δεν ικανοποιήθηκε πλήρως και εφόσον εξακολουθεί να υπάρχει περίσσευμα μετά την ικανοποίηση του επισπεύδοντος και όλων των αναγγελθέντων δανειστών, τούτο αποδίδεται στον οφειλέτη.

6. Καταληκτικές παρατηρήσεις: από την αναλυτική παράθεση των ανωτέρω συνάγεται πως δια του ν. 4512/2018 ισχύουν πλέον δύο παραλλήλως και διακριτώς προβλεπόμενα συστήματα κατάταξης των δανειστών (επισπεύδοντος και αναγγελθέντων), ήτοι αυτό του ά. 977 ΚΠολΔ και αυτό του ά. 977Α ΚΠολΔ, το οποίο συν τω χρόνω θα επικρατήσει, αν αναλογιστεί κανείς πως όλο και περισσότεροι πλειστηριασμοί θα διενεργούνται βάσει απαιτήσεων που γεννήθηκαν μετά την 17η.01.2018. Τα εν λόγω δύο συστήματα είναι φανερό πως αντανακλούν διαφορετικές δικαιοπολιτικές σταθμίσεις. Δια του ά. 977 ΚΠολΔ επιχειρήθηκε, μεταξύ άλλων, να διαφυλαχθεί οπωσδήποτε ένα ποσό (10%) από το πλειστηρίασμα υπέρ των εγχειρόγραφων δανειστών, καθιστώντας εμμέσως τις εγχειρόγραφες απαιτήσεις προνομιούχες σε βάρος των γενικών και ειδικών προνομίων. Από την άλλη πλευρά, ο νομοθέτης με το ά. 977Α ΚΠολΔ ενισχύει τους εμπραγμάτως εξασφαλισμένους δανειστές κατατάσσοντάς τους προνομιακά, αποδεχόμενος παράλληλα το ενδεχόμενο ματαίωσης της ικανοποίησης των γενικώς προνομιούχων και εγχειρόγραφων δανειστών. Το υπερπρονόμιο, δε, των εργατικών απαιτήσεων που προβλέπει η παρ. 2 του ά. 977Α ΚΠολΔ δεν κρίνεται ικανό να ανατρέψει την ενίσχυση της εμπράγματης ασφάλειας, καθότι είναι, όπως αναφέρθηκε, χρονικώς και ποσοτικώς περιορισμένο, με πεδίο σαφώς στενότερο του γενικού προνομίου της 3ης τάξης του ά. 975 ΚΠολΔ. Ο χρόνος θα δείξει κατά πόσο ο νομοθέτης θα εμείνει στην επιλογή του αυτή ή θα την εγκαταλείψει δια μίας ακόμα τροποποίησης του συστήματος κατάταξης των δανειστών, το οποίο τα τελευταία έτη αρέσκεται να τροποποιεί συχνά.

ΛΥΣΗ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ και απόκτησης ΑΠΟ ΠΛΕΙΣΤΗΡΙΑΣΜΟ

αναδημοσιευση 

Γιώργος Κεφαλάς, L.LM. mult., M.Sc.

Περίληψη: Με τον αριθμό των διενεργούμενων πλειστηριασμών να αυξάνεται ραγδαία τα τελευταία έτη, όλο και πιο συχνά τίθεται το ερώτημα τι ισχύει ως προς τη μίσθωση του ακινήτου που πλειστηριάστηκε. Εξακολουθεί να ισχύει; Μπορεί ο υπερθεματιστής να αποβάλει τον μισθωτή; Αν ναι, υπό ποιες προϋποθέσεις; Υπάρχει κάποια ειδικότερη πρόβλεψη στην περίπτωση της μίσθωσης κατοικίας; Στα ερωτήματα αυτά προσπαθούμε να απαντήσουμε με το παρόν άρθρο. 

1. Εισαγωγή

Τα τελευταία έτη έχει αυξηθεί σε σημαντικό βαθμό ο αριθμός των πλειστηριασμών ακινήτων. Συχνά τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονται έχουν εκμισθωθεί, με αποτέλεσμα να ανακύπτει το ερώτημα ποια είναι η τύχη των εν λόγω μισθώσεων μετά τον πλειστηριασμό και σε ποιο βαθμό προστατεύεται ο εκάστοτε μισθωτής από τις ενέργειες του υπερθεματιστή. 

Όπως αναλυτικά θα εκθέσουμε κατωτέρω, η διαμόρφωση των δικαιωμάτων διαφοροποιείται ανάλογα με μία σειρά από παράγοντες, οι πλέον βασικοί από τους οποίους είναι οι ακόλουθοι:

- Αν η σύμβαση μίσθωσης καταρτίσθηκε πριν ή μετά την επιβολή της κατάσχεσης επί του ακινήτου που πλειστηριάστηκε.

- Αν πρόκειται για μίσθωση επιχείρησης ή για μίσθωση κατοικίας.

- Αν η μίσθωση αποδεικνύεται ή όχι από έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. 

2. Μίσθωση που έχει καταρτιστεί πριν από την επιβολή της κατάσχεσης και αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Στην περίπτωση που η μίσθωση έχει υπογραφεί πριν από την επιβολή της κατάσχεσης και επιπλέον αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (τέτοιο είναι και η ανάρτηση των στοιχείων της μίσθωσης στο taxisnet), κρίνεται ότι ο μισθωτής χρήζει της ευρύτερης τυχόν προστασίας από τον νομοθέτη. Η κατάσταση, πάντως, διαφοροποιείται αναλόγως αν πρόκειται για μίσθωση επιχείρησης ή κατοικίας. Ειδικότερα:

- Ακίνητα μισθωμένα για την άσκηση επιχείρησης

Καταρχάς, ως μίσθωση για την άσκηση επιχείρησης θεωρείται η μίσθωση όταν το μίσθιο ακίνητο χρησιμοποιείται για τη δραστηριοποίηση της επιχείρησης εντός αυτού (λ.χ. χρήση μισθίου ως βιοτεχνία κατασκευής ενδυμάτων). Ζήτημα τίθεται αν πρέπει να θεωρείται ότι υφίσταται μίσθωση για την άσκηση επιχείρησης και στην περίπτωση που η επιχείρηση αφορά το ίδιο το ακίνητο, κατεξοχήν δηλαδή στην περίπτωση εκμετάλλευσης του ακινήτου που πλειστηριάζεται (λ.χ. υπομίσθωσής του). Έτσι, η απόφαση υπ’ αριθμ. 10634/2022 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης ακύρωσε την επιταγή προς απόδοση του μισθίου που είχε κοινοποιήσει στη μισθώτρια επιχείρηση ο υπερθεματιστής, κρίνοντας ότι δεν υπάγεται στην έννοια της «μίσθωσης για την άσκηση επιχείρησης στο ακίνητο» η υπό κρίση περίπτωση, όπου η ανακόπτουσα εταιρεία μίσθωνε ακίνητα με σκοπό την περαιτέρω εκμίσθωσή τους ως κατοικίες. 

Σε κάθε περίπτωση, έχει κριθεί ότι δεν αποτελούν επιχείρηση κατά την έννοια του ως άνω νόμου τα δικηγορικά γραφεία, τα ατομικά ιατρεία, οδοντιατρεία και κτηνιατρεία, τα ατομικά γραφεία διπλωματούχων μηχανικών και υπομηχανικών, τα συμβολαιογραφεία, τα γραφεία δικαστικών επιμελητών και άμισθων υποθηκοφυλακείων, καθώς και τα αναγνωρισμένα φιλανθρωπικά ιδρύματα. Στις περιπτώσεις, λοιπόν, αυτές ο υπερθεματιστής του ακινήτου υπεισέρχεται υποχρεωτικά στην υφιστάμενη μίσθωση και δεσμεύεται από τους όρους της. 

Αντίθετα, όταν πρόκειται για ακίνητα μισθωμένα για την άσκηση επιχείρησης, ο νόμος ορίζει ότι «ο υπερθεματιστής έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή λύεται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από την καταγγελία». Συνεπώς, ο υπερθεματιστής έχει δύο δυνατότητες:

α) Να συνεχίσει τη μίσθωση, οπότε υπεισέρχεται στη θέση του προηγούμενου εκμισθωτή.

β) Να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την παρέλευση έξι μηνών από την περιέλευση της καταγγελίας στον μισθωτή. Προθεσμία για την άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας δεν τίθεται από τον νόμο στον υπερθεματιστή. 

Προϋπόθεση, πάντως, για να προχωρήσει στην καταγγελία της μίσθωσης ο υπερθεματιστής είναι να έχει αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου. Αυτό συμβαίνει όταν, αφού καταβάλει το τίμημα στον συμβολαιογράφο, λάβει την περίληψη της έκθεσης κατακύρωσης και προβεί στη μεταγραφή της στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολογικό γραφείο. 

- Ακίνητα μισθωμένα ως κατοικίες

Στην περίπτωση που το μισθωμένο ακίνητο χρησιμοποιείται ως κατοικία (είτε κύρια είτε δευτερεύουσα), ισχύουν καταρχήν τα ως άνω αναφερόμενα, ωστόσο διευκρινίζεται ότι η καταγγελία δεν είναι δυνατή πριν παρέλθουν τρία έτη από την έναρξη της μίσθωσης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 2 του ν. 1703/1987. Η εν λόγω διάταξη προβλέπει ειδικότερα τα εξής: «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο».  

Συνεπώς, και στην περίπτωση που ο υπερθεματιστής αποκτά ακίνητο που είναι μισθωμένο ως κατοικία, έχει τις ακόλουθες δυνατότητες:

α) Να συνεχίσει τη μίσθωση, οπότε υπεισέρχεται στη θέση του προηγούμενου εκμισθωτή.

β) Να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε η μίσθωση λύεται μετά την παρέλευση έξι μηνών από την περιέλευση της καταγγελίας στον μισθωτή. Ωστόσο, δεν μπορεί να γίνει καταγγελία πριν παρέλθει το ελάχιστο διάστημα των τριών ετών που προβλέπεται από τον νόμο. 

3. Μίσθωση που έχει καταρτιστεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης και αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Στην περίπτωση μίσθωσης που καταρτίζεται μετά την επιβολή της κατάσχεσης, είτε πρόκειται για μίσθωση για την άσκηση επιχείρησης είτε για μίσθωση κατοικίας, ο νόμος προβλέπει ότι ο υπερθεματιστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση εντός δύο μηνών από τη μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Στην περίπτωση αυτή, η μίσθωση λύεται μετά την πάροδο 2 μηνών από την κοινοποίηση της καταγγελίας, οπότε ο υπερθεματιστής μπορεί να αποβάλει πλέον τον μισθωτή από το ακίνητο. 

Στις περιπτώσεις, λοιπόν, αυτές, ο μισθωτής κρίνεται άξιος ήσσονος προστασίας και για τον λόγο αυτόν περιορίζεται εκ του νόμου το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την καταγγελία έως τη λύση της μίσθωσης (δίμηνο αντί για εξάμηνο), ενώ δεν ισχύει έναντι του υπερθεματιστή και η ελάχιστη τριετής διάρκεια της μίσθωσης (στις περιπτώσεις που το μίσθιο χρησιμοποιείται ως κατοικία). 

Σε περίπτωση, πάντως, που ο υπερθεματιστής δεν προχωρήσει εντός της προθεσμίας των δύο μηνών από την μεταγραφή της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης σε καταγγελία της μίσθωσης, τότε η μίσθωση συνεχίζεται κανονικά και ο ίδιος υπεισέρχεται στη θέση του εκμισθωτή. 

Πρακτικό, πάντως, πρόβλημα έχει ανακύψει από το γεγονός της σημαντικής καθυστέρησης που διαπιστώνεται ως προς την καταχώριση/μεταγραφή της περίληψης της έκθεσης κατακύρωσης στα κατά τόπους κτηματολογικά γραφεία, η οποία ανατρέχει στον χρόνο της αίτησης, με συνέπεια συχνά ο υπερθεματιστής να αδυνατεί στην πράξη να τηρήσει την ως άνω δίμηνη προθεσμία. Το ζήτημα αυτό αναμένεται να κριθεί από τα δικαστήρια λόγω των ερμηνευτικών δυσχερειών που δημιουργεί. 

4. Μίσθωση που έχει καταρτιστεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης και δεν αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Στην ειδικότερη δε περίπτωση που η μίσθωση δεν αποδεικνύεται από έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, τυγχάνει εφαρμογής το άρθρο 615 του Αστικού Κώδικα, όπου ορίζεται ότι ο νέος ιδιοκτήτης (εν προκειμένω ο υπερθεματιστής) μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση πριν από έναν μήνα, αν η μίσθωση έχει διάρκεια έως ένα έτος και πριν από δύο μήνες, αν έχει διάρκεια μακρότερη από ένα έτος. Στην  περίπτωση, δηλαδή, που η μίσθωση δεν έχει καταρτιστεί με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, περιστέλλεται ακόμη περισσότερο η προστασία του μισθωτή, καθώς η καταγγελία επιφέρει αμέσως τα αποτέλεσμά της, ενώ δεν τίθεται και προθεσμία από τον νόμο για την άσκησή της. 

5. Αντί επιλόγου

Παρουσιάστηκαν ανωτέρω οι διαφορές εκδοχές ως προς την τύχη της μίσθωσης σε περίπτωση πλειστηριασμού του μισθωμένου ακινήτου. Η εξέλιξη της μίσθωσης εξαρτάται από μία σωρεία παραγόντων, οι πλέον σημαντικοί από τους οποίους είναι το αν ασκείται «επιχείρηση» στο μίσθιο ή αν πρόκειται για μίσθωση κατοικίας, καθώς και ο χρόνος υπογραφής της μίσθωσης, ιδίως αν είναι προγενέστερος ή μεταγενέστερος της κατάσχεσης. Οι μισθωτές, λοιπόν, πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, τόσο κατά την κατάρτιση της μίσθωσης – πρέπει να ελέγχουν αν το ακίνητο είναι κατασχεμένο ή όχι – αλλά και σε περίπτωση αποβολής τους κατόπιν πλειστηριασμού, ώστε να γνωρίζουν τα δικαιώματά τους και τις δυνατότητες άμυνάς τους.