Εν οψει διαβουλευσης αλλαγων στον Κωδικα Πολιτικής Δικονομίας συμπεριλαμβάνεται και η πρόταση για εκκινηση πλειστηριασμου ακινήτου στο 100% της Εμπορκής αξίας, σε περιπτωση αγονων, μετεπειτα στο 80% και στο 4ο πρόγραμμα στο 65% :
α) Ομως η τιμή πρώτης προσφοράς σε ένα πλειστηριασμό θα ήταν λογικό να συνδέεται με την τιμή βίαιης εκποίησης ενός ακινήτου (foreclosure value, distressed sale value) και όχι με την τιμή ελεύθερης πώλησης. Δεν πωλείται δηλ. το ακίνητο σε συνθήκες ελεύθερης αγοράς, με τις ευθύνες που μπορεί να έχει ένας πωλητής και τις διασφαλίσεις που μπορεί να διαπραγματευτεί ένας αγοραστής. Επίσης δεν αντιμετωπίζει τους ίδιους κινδύνους ένας αγοραστής ακινήτου σε πλειστηριασμό, με αυτόν που αγοράζει ακίνητο στην ελεύθερη αγορά∙ εκτός από τους κινδύνους δικαστικής ανατροπής του πλειστηριασμού μέσω άσκησης ανακοπών εκ μέρους του οφειλέτη, υφίσταται και το μη γνωστό κόστος της τακτοποίησης τυχόν αυθαίρετων κατασκευών κτλ. όπως επίσης και διάφορα άλλα κρυφά βάρη. Είναι εύλογο η τιμή πρώτης προσφοράς να πρέπει να αντικατοπτρίζει αυτή τη διαφοροποίηση. Ο νόμος, ωστόσο, ορίζει ότι η τιμή πρώτης προσφοράς ισούται με την εμπορική αξία του ακινήτου χωρίς να λαμβάνει υπόψη του τις παραπάνω παραμέτρους. Με την προτεινόμενη αλλαγή φαίνεται να αντισταθμίζεται αυτή η ανισορροπία μέσω της αυτόματης μείωσης της τιμής.
β) Τα δικαστήρια που εξετάζουν υποθέσεις μείωσης τιμής πρώτης προσφοράς είναι προφανές ότι στηρίζονται κατά κύριο λόγο σε εκθέσεις εκτίμησης. Οι τελευταίες, όμως, ως γνωστόν, μπορεί να ποικίλουν∙ για το ίδιο ακίνητο ο ένας εκτιμητής μπορεί να έχει λάβει συγκεκριμένα συγκριτικά στοιχεία που ενισχύουν το επιθυμητό αποτέλεσμα, ενώ ο εκτιμητής του αντιδίκου κάποια άλλα συγκριτικά στοιχεία που οδηγούν σε ένα αρκετά διαφορετικό αποτέλεσμα. Το μόνο αντικειμενικό και αδιαμφισβήτητο στοιχείο είναι ότι ο πλειστηριασμός δεν μπόρεσε να οδηγήσει σε γόνιμο αποτέλεσμα δύο συνεχόμενες φορές∙ αυτό από μόνο του παρέχει ένα τεκμήριο περί υψηλής τιμής πρώτης προσφοράς. Ωστόσο επειδή πρόκειται για τεκμήριο, θα ήταν μάλλον σκόπιμο να διευκρινιστεί στο νόμο ότι ο οφειλέτης δύναται να ασκήσει τη λεγόμενη ανακοπή διόρθωσης, ώστε να αμφισβητήσει δικαστικώς πλέον την αυτόματη μείωση της τιμής πρώτης προσφοράς. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, θα επιτευχθεί μεν το κατ’ αρχήν αυτόματο της μείωσης της τιμής, αλλά θα παρασχεθεί και στον οφειλέτη η δυνατότητα να προστατευθεί δικαστικώς, εφόσον κριθεί τελικά ότι ο λόγος της έλλειψης ενδιαφέροντος δεν είναι η υψηλή, σε σχέση με την εμπορική αξία, τιμή πρώτης προσφοράς αλλά π.χ. τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου που το καθιστούν ελκυστικό σε περιορισμένο αγοραστικό κοινό κοκ.
Δικηγ.Γραφεί ΨΑΡΑΚΗ ΚΕΦΑΛΑ και ΣΥΝΕΡΓΑΤΩΝ
